Ce que recouvrent réellement les « frais de notaire » lors d’un achat immobilier dans l’ancien
Lorsqu’un particulier acquiert un bien immobilier ancien, il se trouve confronté aux fameux « frais de notaire », souvent perçus comme une charge opaque et difficile à comprendre. Pourtant, ces frais sont encadrés par la loi et se composent de plusieurs éléments bien distincts. Leur montant est généralement compris entre 8 % et 10 % du prix d’achat, ce qui représente une somme significative. Savoir de quoi ils sont composés peut faire toute la différence dans un projet d’achat immobilier. C’est d’autant plus vrai pour les primo-accédants, qui peuvent parfois bénéficier d’un régime plus favorable. Explications !
Les « frais de notaire », également appelés « frais d’acte », ne rémunèrent pas intégralement le notaire. En réalité, ils désignent un ensemble de sommes perçues par le notaire pour le compte de l’État, des collectivités locales et de l’office notarial lui-même. Ces frais se décomposent en trois grandes catégories : les droits de mutation, les émoluments du notaire et les émoluments de formalités.
La part la plus importante, représentant environ 80 % du total, correspond aux droits de mutation à titre onéreux (DMTO). Ces droits sont constitués :
- d’un impôt départemental (taux maximal fixé à 5 % depuis la loi de finances pour 2025),
- d’une taxe communale (1,2 %),
- et d’une taxe au profit de l’État (0,2 %).
En tant qu’officier public ministériel, le notaire joue ici un rôle de collecteur pour le compte de l’État et des collectivités locales.
Les émoluments du notaire représentent environ 10 % des frais totaux. Il s’agit de la rémunération de l’office notarial pour l’acte de vente. Cette rémunération est réglementée et proportionnelle au prix du bien, selon un barème fixé par décret (arrêté du 28 février 2020, régulièrement actualisé). En conséquence, peu importe qu’un ou plusieurs notaires interviennent dans le dossier : les frais restent identiques.
Enfin, les émoluments de formalités (environ 10 %) couvrent les démarches effectuées par le notaire pour la préparation du dossier : obtention du certificat d’urbanisme, purge des droits de préemption, publication de l’acte au fichier immobilier, etc. Ces frais varient selon les spécificités du dossier, mais leur transparence est garantie par la remise d’un compte détaillé après la signature.
Pourquoi la hausse de la fiscalité départementale impacte-t-elle les acheteurs ?
La loi de finances pour 2025 autorise les départements à relever le plafond des DMTO de 0,5 point (soit de 4,5 % à 5 % du prix de vente), et ce, du 1er avril 2025 au 30 avril 2028.
Cette mesure, motivée par des impératifs budgétaires, entraîne une augmentation des frais d’acquisition pour les acheteurs. En Maine-et-Loire, cette hausse est applicable depuis le 1er avril 2025.
Toutefois, la loi prévoit une exception pour les primo-accédants, c’est-à-dire les personnes n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant l’acte d’achat, et qui destinent le bien acquis à leur résidence principale.
Il est important de préciser que cette hausse n’impacte ni les émoluments du notaire, ni les émoluments de formalités. Elle concerne uniquement la fiscalité reversée par le notaire aux collectivités publiques. Bref, ces sommes supplémentaires « ne tombent pas dans la poche de l’office notarial ».
Exemple pour une maison individuelle vendue 300 000 € net vendeur, située en Maine-et-Loire
| Frais | Non primo-accédant | Primo-accédant |
| Émoluments du notaire (HT) | 2 795 € | 2 795 € |
| Émoluments de formalités (HT) | 869 € | 869 € |
| TVA sur les émoluments | 733 € | 733 € |
| Droits de mutation | 19 256 € | 17 720 € |
| Total | 23 653 € | 22 117 € |
Ces montants sont donnés à titre indicatif pour illustrer les principes évoqués. Ils ne sont en aucun cas contractuels. Chaque dossier étant unique, les frais peuvent varier selon les caractéristiques du bien et la situation des parties.
Les frais de notaire dans l’ancien ne doivent donc pas être perçus comme une simple charge, mais comme le reflet d’un encadrement juridique rigoureux de la transaction immobilière.
Chez ACTéCONSEIL, nos équipes de notaires à Angers, Bouchemaine et Les Ponts-de-Cé vous accompagnent dans la lecture et la gestion de ces frais, afin que votre projet immobilier se concrétise avec clarté et sérénité.
